關于樓頂平臺是共有部分還是專有部分的問題
樓頂平臺的實質是樓頂的一定空間，講的是空間權的內容。如果這個問題把握清楚了，很多問題就可以比較好地解決。我們認為，參照本解釋第2條第2款的規定，符合以下條件的樓頂平臺，應當認定為專有部分的組成部分：
第一，符合規劃。也就是說，規劃設計上有樓頂平臺。如果規劃設計上只有樓頂，沒有平臺的，就談不上樓頂平臺是共有部分還是專有部分的問題。這時的樓頂平臺就是違法建筑。另外，還應當審查規劃本身是否合法。這一問題我們將在隨后詳細論述。
第二，必須具備“具有構造上的獨立性，能夠明確區分”和“具有利用上的獨立性，可以排他使用”的條件，特別是“可以排他使用”這一條件。這是審判實踐中特別需要注意的�？梢耘潘褂�，是指規劃上專屬于特定房屋，不經過該特定房屋，就不能到達樓頂平臺。換言之，樓頂平臺只能通過該特定的專有部分才能與外界相通，通過公共通道到不了樓頂平臺。而這是符合規劃的。這一點非常重要。如果規劃上經過公共通道能夠到達樓頂平臺，那么表明這樣的樓頂平臺屬于《民法典》第274條所講的其他公共場所。這樣的話，它就不屬于專有部分的組成部分。當然，如果有人人為地堵塞公共通道，造成只能從他家才能到樓頂平臺的現狀，那么這樣的樓頂平臺也屬于其他公共場所，而不屬于專有部分的組成部分。
第三，建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同。如果沒有合同依據，認定符合上述兩個條件的樓頂平臺屬于某特定業主就沒有依據。
我們認為，樓頂平臺任何時候都是附屬物，不能單獨買賣。也就是說，開發商任何時候都不能將樓頂平臺單獨出賣。如果單獨出賣，在小區業主都可以到樓頂平臺的場合，實際上處分了屬于全體業主共有的財產，小區業主不會同意，該買賣行為無效。在只有頂樓業主才能到樓頂平臺的場合，實際上開發商不可能單獨出賣，只能附贈給頂樓業主。
另外需要考慮的是，在只有頂樓業主才能到樓頂平臺的場合，將樓頂平臺的所有權認定歸屬于頂樓業主，是否損害了其他業主的合法權益。我們認為答案是否定的。一是這樣確權有規劃設計的依據，符合法律規定。二是如果認為任何情形下全體業主對樓頂平臺都享有所有權，在只有頂樓業主才能到樓頂平臺的場合，除頂樓的業主外，其他業主根本不可能行使所有權的任何權能，所以說還認為全體業主對樓頂平臺享有所有權是不切實際的，也沒有任何意義。三是頂樓業主支付了比其他業主更高的價格，對樓頂平臺享有所有權也是應該的。四是這樣確權，并不影響其他業主行使其建筑物區分所有權。五是如果認為只有頂樓業主才能到的樓頂平臺的所有權屬于全體業主，那么，正常的維護費用也要全體業主負擔，但其他業主并不能實際上享有任何權利。這樣的結果是：全體業主負擔費用，但享受不到任何權益，實際上對全體業主是不利的。
最后需要強調的是，我們在審理案件的時候，如果審理中發現，樓頂平臺的確只能通過頂樓的特定業主才能到達，該特定業主與開發商的購房合同也明確約定樓頂平臺歸該特定業主所有，而這些都是符合規劃的，這時應當主動審查規劃本身是否合法。（1）樓頂平臺為建筑物之基本構造，具有共用性質。樓頂平臺與外墻、地基一樣，都是建筑物之存在所必需的基本構造，其不僅具有建筑物最基本的功能——遮風避雨，而且，其載重量直接關系到整棟建筑物的安全和使用壽命。此外，供區分所有人共用或特定住戶專有的一些輔助設施，如水塔、太陽能熱水器等，也都須安裝在樓頂。（2）樓頂平臺具有防火避難的功能。高層建筑物發生火災時，樓頂平臺常常是火源處以上樓層住戶逃生的主要通道。依據我國相關法律的規定，超過六層（不含六層），戶門未采用乙級防火門的住宅和高層單元式住宅的樓頂一般應設計為上人屋頂，以供防火避難之用。另外，有的退臺式住宅，其退臺以上住戶出入要通過平臺轉換才能到達室外地面的樓頂平臺，設計上也負有防火避難之功能。因此，從維護公共安全的角度來看，樓頂平臺特別是設計上具有防火避難功能的樓頂平臺應認定為共有�！�據此，審理案件的合議庭或者獨任審判員應當盡可能就該案的有關情況到建設行政主管部門咨詢，確認這種規劃是否合法。
（摘自《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2009年出版）
